Location de bureau : le loyer
La fixation du loyer initial d'une location de bureau
Le loyer initial d'une location de bureau est fixé de façon libre par les deux parties : le propriétaire et le locataire, en fonction du prix du marché.
 Une fois que le loyer principal de la location de bureau est fixé selon l'offre et la demande, il convient d'ajouter les charges locatives.
La répartition des charges locatives entre le bailleur et le locataire est fixée librement.
Elles sont traditionnellement calculées en fonction du coût réel des charges.
Elle sont cependant souvent calculées dans les faits sur la base d'un pourcentage du loyer.
Nous vous conseillons de bien détailler contractuellement la nature et le montant des charges.
Cela pourra vous éviter que ne vous soit facturés ensuite la jeune fille qui renseigne les visiteurs à l'accueil de l'immeuble ou l'agent de sécurité de nuit.
Dans le même ordre d'idées, vérifiez si les parkings sont inclus ou pas.
La révision du loyer d'une location de bureau
Il n'est possible de procéder à la révision légale du montant du loyer de la location de bureau que trois ans, au moins, après la date exacte d'entrée en jouissance du locataire quand on se base sur le bail d'origine ou après le point de départ du bail renouvelé quand le bail en est à sa seconde durée triennale, par exemple.
Ceci correspond aux périodes 3/6/9 que nous avons vu précédemment.
 Lorsqu'une révision a été faite, de nouvelles demandes de révision peuvent ensuite être formulées tous les
trois ans, le délai partant du jour où le nouveau prix du loyer s'est appliqué. Ce qui signifie que les dates de révision ne coïncideront donc pas obligatoirement avec les périodes triennales du bail.
La demande de révision du loyer de votre location de bureau sera faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.
Bases de révision du loyer d'une location de bureau
Un propriétaire ne peut arbitrairement décider de doubler ou tripler votre loyer sans que cela ne repose sur des bases juridiques bien définies.
La location de bureau deviendrait alors bien périlleuse pour le locataire.
Voici les bases juridiques bien définies:
Le montant du loyer révisé de votre location de bureau correspondra à la valeur locative (article L 145-33 du code du commerce) mais, et bien heureusement, la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l'indice Insee trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation de loyer (article L 145-38 du code de commerce).
La modification des facteurs locaux de commercialité a une incidence si elle a entraîné d'elle-même une
variation de la valeur locative de 10 %, permettant une fixation du loyer révisé à la valeur locative sans
tenir compte du plafond. Cette valeur est caractérisée par cinq critères :
- les caractéristiques du local
- la destination des lieux
- les obligations respectives des parties
- les facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
A la place de la révision légale classique, il peut donc être prévu une révision conventionnelle du loyer de votre location de bureau par une clause qui sera inscrite dans le bail.
Dans la plupart des cas, la révision est automatique et annuelle.
Et le montant du loyer révisé correspondra à la variation de l'indice retenu, en général l'indice INSEE du coût de la construction.
Fixation du loyer du bail renouvelé d'une location de bureau
 L'article L 145-34 du code du commerce précise que l'augmentation du loyer du bail renouvelé de la location de bureau ne doit pas excéder la variation de l'indice du coût de la construction intervenue depuis la fixation du loyer initial.
Excepté :
- si le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans.
- si le bail expiré, conclu initialement pour neuf ans, s'est poursuivi ensuite par tacite
reconduction jusqu'à une durée totale qui soit supérieure à douze ans. Le locataire doit donc
penser à faire renouveler son bail de location de bureau dans les trois ans qui suivent la fin contractuelle du
bail
- si une modification notable des éléments d'appréciation de la valeur locative est intervenue (nuisances sonores, difficultés d'accès, etc ...).
L'évolution constatée de la valeur locative elle-même ne peut être invoquée.
Le nouveau montant de loyer du bureau est donc obtenu par la formule suivante :
Dernier loyer initial x (dernier indice connu à la date du renouvellement/indice de début de bail de la neuvième année)
Le nouveau prix pourra être proposé par le bailleur dans le congé avec une offre de renouvellement ou dans son acceptation de la demande de renouvellement faite par le locataire.
Dans ce cas, le nouveau loyer de votre location de bureau sera valable à partir de la date de renouvellement du bail.
Si le bailleur choisit ensuite de proposer le nouveau loyer par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé réception, le loyer ne prendra effet qu'à partir de la date de cette demande.
Si le loyer de la location de bureau proposé par le bailleur est accepté par son locataire, alors un nouveau bail sera formé.
En cas de contestation, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la Commission départementale de conciliation, qui siège en Préfecture, en vue d'une fixation à l'amiable du prix du loyer.
Si cette procédure échoue, le litige sera alors porté devant le président du Tribunal de grande instance.
Autres cas d'augmentation du loyer d'une location de bureau
Lorsque le locataire demande une despécialisation restreinte ou plénière, le bailleur est en droit d'augmenter le loyer.
Lorsque la despécialisation est restreinte, l'augmentation de loyer sera plafonnée à la variation de l'indice
INSEE du coût de la construction, excepté si la despécialisation entraîne une modification de la valeur
locative du bureau.
Le nouveau loyer ne vaudra alors qu'à partir de la révision triennale suivante.
En cas de despécialisation plénière, le nouveau loyer sera alors fixé en fonction de la valeur locative et
s'appliquera dès que la transformation est réalisée.
Si le locataire sous-loue tout ou partie du local, le bailleur principal peut augmenter le loyer.
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